Ao considerar a compra de uma propriedade rural, é essencial que o interessado ou investidor adote precauções adequadas antes de finalizar a negociação, a fim de evitar surpresas desagradáveis e prejuízos futuros. Essa é a recomendação do advogado Frederico Buss, da HBS Advogados. Para Buss, o processo deve começar com uma análise meticulosa da documentação relacionada não apenas ao imóvel em questão, mas também ao proprietário ou vendedor.

O especialista ressalta que, em algumas circunstâncias, mesmo que a matrícula do imóvel não apresente registros de restrições ou dívidas, a existência de execuções fiscais ou patrimoniais contra o vendedor pode comprometer a segurança jurídica da transação. Buss esclarece, no entanto, que isso não impede, necessariamente, a aquisição do imóvel, pois pode haver oportunidades de negócio, como a compra por um valor inferior ao mercado (deságio). “Entretanto, a real condição do imóvel e os riscos associados à transação devem ser avaliados cuidadosamente, uma vez que podem resultar em prejuízos substanciais que impactam negativamente o investimento”, alerta.

No início das negociações, o advogado recomenda a realização de uma due diligence imobiliária, que consiste em uma auditoria para investigar a real situação jurídica do imóvel em questão. Essa análise permite não apenas a avaliação e adequação do preço, mas também a identificação de riscos e a definição de mecanismos que assegurem o retorno do investimento em caso de eventualidades futuras. “Além dos documentos necessários para a identificação da situação tributária, fiscal e ambiental, bem como de passivos judiciais ou extrajudiciais, é fundamental comprovar que a propriedade em questão corresponde efetivamente àquelas que constam nas matrículas apresentadas. Para isso, deve-se ter em mãos a medição da área conforme a descrição dos títulos imobiliários e o Cadastro Ambiental Rural (CAR) do imóvel”, explica Buss.

Essa diligência se torna ainda mais crítica em áreas rurais que necessitam de georreferenciamento. “Caso a aquisição seja destinada à exploração econômica de lavouras, é aconselhável verificar a adequação da área para esse fim, a fim de evitar problemas ambientais. Além disso, é importante confirmar o potencial produtivo do solo, o que pode ser feito através de um laudo técnico elaborado por um engenheiro agrônomo ou outro profissional habilitado”, orienta.

Em relação às questões ambientais, é essencial entender que a responsabilidade por qualquer reparação de danos ou penalidades impostas pelo órgão ambiental competente será transferida para o novo proprietário. Contudo, ele pode buscar o ressarcimento dos prejuízos junto ao vendedor, caso tal direito tenha sido estabelecido no contrato de compra. “Outro aspecto crucial é a verificação de contratos de arrendamento vigentes, pois, nesses casos, é necessário obter a renúncia do arrendatário ao direito de preferência na aquisição da área. Também é importante verificar a existência de comodatários que utilizem o imóvel ou parte dele, para evitar problemas futuros que possam comprometer o uso pleno da propriedade para a finalidade a que se destina”, alerta.

Assim, segundo Buss, a due diligence imobiliária, conduzida por profissionais qualificados, é uma ferramenta que possibilita ao comprador de propriedades rurais fechar o negócio com maior segurança, minimizando a probabilidade de ser surpreendido por demandas ou problemas desconhecidos no futuro. “Trata-se de uma cautela que pode ser adotada para garantir a segurança jurídica da transação”, conclui.