Comprar e vender imóveis rurais requer cuidados e informações. Nunca é demais se precaver. Para que não ocorram problemas nem dores de cabeça, é preciso checar a documentação, entender as diferentes formas de negociação, e redigir o contrato, com garantias e cláusulas bem elaboradas. O advogado Luiz Felipe Calábria Lopes, do escritório Lima Netto Carvalho Abreu Mayrink, esclarece o que deve ser feito.

Ele começa ao explicar a promessa de compra, documento particular em que cada um assegura que um dia vai adquirir e o outro disponibilizará o imóvel, desde que determinadas condições se concretizem. “É um pré-contrato, assinado antes da compra e venda em si”, diz Luiz Felipe.

A compra e venda propriamente dita é feita, normalmente, por meio de escritura lavrada pelo tabelião de notas. “Contudo, a escritura pode ser dispensada se o imóvel tiver valor inferior a 30 salários-mínimos ou se a transação for feita com alienação fiduciária em garantia. Nestes casos, a lei dá força de escritura pública ao contrato particular”, explica o advogado.

Ele lembra também da matrícula, documento que identifica determinado terreno, distinguindo-o dos demais. De acordo com Luiz Felipe Calábria, nela estão descritos a localização do imóvel, sua área, limites e confrontações. Além disso, tem todo o histórico do terreno, como vendas, hipotecas, penhoras e outros ônus. “Para efetivamente transferir a propriedade do imóvel do vendedor para o comprador, é preciso registrar a compra e venda (feita por escritura ou contrato particular com força de escritura) na matrícula do imóvel.”  

O advogado afirma que enquanto este registro não for feito, o vendedor continua sendo, legalmente, o proprietário do imóvel e, consequentemente, responsável pelas obrigações a ele relacionadas, como, por exemplo, passivos ambientais, impostos (ITR) e, a depender do caso, contratos de arrendamento, comodato ou parceria agrícola. “Da mesma forma, até que a compra e venda seja registrada na matrícula, o comprador ainda não é, legalmente, o proprietário. Assim, não poderá revendê-lo nem, por exemplo, acertar divisas e retificar áreas junto ao cartório de registro de imóveis”, informa.

Quais os documentos necessários? Luiz Felipe Calábria responde que são 4: matrícula aberta no cartório de registro de imóveis da comarca; Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) no Incra (deve estar atualizado); certidão de regularidade fiscal do imóvel, emitida pela Secretaria da Receita Federal, comprovando o pagamento do ITR devido anualmente; e o Cadastro Ambiental Rural (CAR).

“A falta de qualquer destes documentos pode impedir a negociação de um imóvel rural. Sem matrícula, não é possível saber quem é o atual proprietário, nem se existe algum ônus que impeça a venda. Além disso, a anotação do georreferenciamento é obrigatória, na maioria dos casos, para transferir a propriedade. Da mesma forma, sem o CCIR ou a certidão de quitação de ITR, o cartório de registro de imóveis pode se recusar a registrar o negócio”, diz o advogado. Ele lembra ainda que sem o CAR, o comprador pode assumir obrigações, como multas, desconhecidas.

Luiz Felipe Calábria recomenda que, além de se certificar que a documentação está em ordem, é importante que o comprador faça visitas à propriedade, com engenheiros e topógrafos, para ver se a área mencionada na matrícula corresponde com a real, se os limites estão bem demarcados, se não há invasões de terceiros e se a reserva legal e outras áreas ambientalmente protegidas estão preservadas. “Também é preciso verificar a documentação do vendedor para saber se existe alguma dívida ou processo judicial que possa comprometer o negócio.”