A movimentação só não foi maior porque grandes companhias compradoras pisaram no freio no segundo semestre à espera de quedas nas cotações dos grãos, que costumam ser um "indexador" para o valor da terra. Para 2013, a tendência é de mais oportunidades, já que a expectativa é de acomodação dos preços das commodities.

A NAI Commercial Properties, uma das principais empresas imobiliárias que atuam no agronegócio, intermediou em 2012 40 negócios com terras no país com áreas entre 5 mil e 10 mil hectares. Foi o dobro do número de 2011, quando o parecer da AGU represou investimentos, conforme o CEO da NAI Commercial Properties, Aloisio Barinotti.

Cinco desses negócios foram em Rondonópolis (MT), basicamente, de terras de pecuária. O hectare, afirma o executivo, foi vendido ao preço médio de R$ 16 mil, valor semelhante ao apurado pela empresa na mesma região em 2011. Mas Barinotti confirma uma certa retração na compra e venda de terras para grãos no Estado. "Não foram registrados muitos negócios. Quem conhece esse mercado, sabe que o preço ia baixar em linha com as cotações dos grãos", afirma.

Foi o caso da SLC Agrícola, uma das maiores produtoras de grãos e fibras do país. O presidente da empresa, Aurélio Pavinato, disse que, de fato, a Land Co, braço de terras do grupo, postergou a aquisição de fazendas do segundo semestre de 2012 para este ano, devido aos elevados preços dos grãos naquele momento. A expectativa era que, com a entrada da safra de soja, os preços locais da oleaginosa recuariam.

No entanto, não foi o que aconteceu. Com os problemas logísticos nos portos, as cotações internas demoraram a acompanhar a retração já em curso nas bolsas internacionais. "O preço agora começa a se ajustar. Neste momento, já é possível, pelo menos, negociar melhor. Há alguns meses, estava difícil", diz Pavinato. A Land Co não comprou nenhuma fazenda em 2012. Também não fechou qualquer negócio em 2013. A empresa tem meta de comprar neste ano 81 mil hectares.

Quem aproveitou os preços altos de 2012 foi a companhia agrícola BrasilAgro, que vendeu em setembro do ano passado uma fazenda adquirida em abril de 2010 com uma taxa interna de retorno anual de 27%. "Não foi momento para comprar, mas para vender", diz o CEO, Julio de Toledo Piza.

Pavinato, da SLC Agrícola, diz que, apesar da forte valorização das terras no Brasil nos últimos anos, ainda há um grande espaço para ganhos. Segundo levantamento da empresa, enquanto o preço do hectare no Brasil chega, na média, a US$ 5 mil, na Argentina alcança US$ 12 mil e nos EUA, US$ 16 mil. Ele informou que, há dez anos, o preço médio do hectare no Brasil era de US$ 1,5 mil.

O ritmo da valorização no Brasil, segundo ele, também acompanhará o desenvolvimento da logística e a redução da disponibilidade de terra. Nas regiões brasileiras onde a terra é mais valorizada, a NAI Commercial Properties verificou uma certa estabilidade nos preços do hectare em 2012. Em Barretos, interior de São Paulo, a empresa negociou três fazendas ao valor médio de R$ 33 mil o hectare no ano passado, ante os R$ 32 mil de 2011.

As maiores altas de preços da terra, segundo a NAI, foram constatas no Paraná, na região de Cascavel, onde o hectare foi vendido em 2012 a R$ 30 mil, ante R$ 25 mil de 2011. Foi uma recuperação, diz Barinotti, uma vez que em 2010 a NAI intermediou negócios nessa região a R$ 29 mil. Em Jataí (GO), a NAI realizou em 2012 oito negócios, ante três de 2011. O preço médio do hectare no período variou 36%.